มหากาพย์แอชตัน อโศก สะเทือนวงการอสังหาฯ ศาลสั่งทุบคอนโดมูลค่า 6,400 ล้านบาท

ประเด็นร้อนแรงสะเทือนวงการอสังหาฯ ที่สุดในตอนนี้ คงหนีไม่พ้นกรณีโครงการแอชตัน อโศก ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถูกศาลปกครองสูงสุดสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เหตุก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมาย เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566

แต่คำถามที่หลายคนสงสัย (และน่าจะรวมถึงลูกบ้านของโครงการดังกล่าว) ก็คือ ทำไมคอนโดมิเนียมสุดหรูที่สร้างเสร็จจนให้ลูกบ้านเข้ามาอยู่ได้ตั้งแต่ปี 2561 อย่าง แอชตัน อโศก กลับถูกสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างได้? เรื่องนี้มีที่มาอย่างไร? และอนาคตต่อไปจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง? บทความนี้เราจะบรีฟให้คุณฟัง

แอชตัน อโศก : คอนโดหรูพันล้าน

โครงการแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) ถูกพัฒนาโดย บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งร่วมทุนกับ มิตซุย ฟูโดซัง จากประเทศญี่ปุ่น โดยโครงการดังกล่าวเป็นคอนโดมิเนียมสุดหรู สไตล์โมเดิร์น สูง 50 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น และมีห้องชุด 783 ยูนิต ตัวโครงการตั้งอยู่บนที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน และมีพื้นที่อาคารกว่า 46,700 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 6,400 ล้านบาท

ตามกฎหมาย แอชตัน อโศก ถือเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ คือ แยกอโศกมนตรี โดยด้านหลังของโครงการติดกับศูนย์การค้า Terminal 21 อโศก รวมถึงติดกับทางเข้าออกสถานีรถไฟฟ้า MRT สุขุมวิท (ห่างราว 20 เมตร) และมีทางถนนเข้าออกโครงการสู่ถนนอโศกมนตรี

ด้วยทำเลดังกล่าว ทำให้ แอชตัน อโศก ได้รับความสนใจจากชาวไทยและชาวต่างชาติ จนสามารถปิดการขายโครงการได้ภายใน 1 เดือน นับตั้งแต่เปิดตัวในปี 2557 แม้ว่าจะมีราคาต่อตารางเมตรสูงถึง 200,000 บาทก็ตาม ปัจจุบัน ข้อมูลจาก DDproperty เว็บไซต์ซื้อขายบ้านและคอนโด รวมถึงรวบรวมข้อมูลเชิงลึกด้านอสังหาริมทรัพย์ มีการประกาศขายห้องขนาด 64 ตารางเมตร ในราคา 25 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตารางเมตรละ 390,625 บาท

แอชตัน อโศก เริ่มก่อสร้างในปี 2559 และสร้างเสร็จจนให้ลูกบ้านเข้ามาอยู่ได้ตั้งแต่ปี 2561 ปัจจุบัน มีการโอนห้องชุดแล้ว 87% คิดเป็นมูลค่าราว 5,600 ล้านบาท และมีผู้พักอาศัยทั้งสิ้น 580 ครัวเรือน

จุดเริ่มต้นของการฟ้องร้อง

ปี 2559 นายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ร่วมกับชาวบ้านซอยสุขุมวิท 19 จำนวน 15 คน ยื่นฟ้องบุคคลและนิติบุคคลต่อศาลปกครอง 5 ราย คือ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา, ผู้อำนวยการสำนักการโยธา, ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร, ผู้ว่าการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และคณะกรรมการ EIA ส่วน บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด อยู่ในฐานะผู้ร้องสอด (ไม่ได้ถูกฟ้องโดยตรง แต่ได้รับผลกระทบจากคำพิพากษา)

สาเหตุของการยื่นฟ้อง คือ นายศรีสุวรรณและชาวบ้านตั้งข้อสังเกตว่า การอนุญาตก่อสร้าง แอชตัน อโศก อาจไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากทางถนนเข้าออกโครงการสู่ถนนอโศกมนตรี ขัดกับพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และการใช้ที่ดินของ รฟม. อาจไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ความเกี่ยวข้องระหว่าง แอชตัน อโศก และ รฟม. คือทางถนนเข้าออกโครงการสู่ถนนอโศกมนตรี โดยที่ตั้งของโครงการเกิดจากการรวมกันของที่ดิน 3 แปลง ซึ่งหนึ่งในนี้เคยมีหน้าที่ดินติดกับถนนอโศกมนตรี แต่ถูก รฟม. เวนคืนที่ดินเพื่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวกลายเป็น “พื้นที่ตาบอด” (ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ) จึงขัดกับพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เนื่องจากทางเข้าออกมีความกว้างไม่เป็นไปตามกฎหมาย

เพื่อความปลอดภัยของผู้คนในชุมชน (เช่น การสัญจรของรถดับเพลิงหรือการเคลื่อนย้ายผู้ป่วย) พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ระบุให้ที่ดินของอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ด้านใดด้านหนึ่งของโครงการที่เป็นทางเข้าออก ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และติดถนนสาธารณะ ซึ่งการเวนคืนที่ดินของ รฟม. ทำให้ความกว้างของทางเข้าออกโครงการแอชตัน อโศก ไม่เป็นไปตามกฎหมาย

อนันดาฯ จึงได้ทำสัญญากับ รฟม. เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อสร้างอาคารจอดรถมูลค่า 97 ล้านบาท แลกกับการขอใช้ที่ดินของ รฟม. ซึ่งติดถนนสาธารณะ เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของโครงการขนาด 13 เมตร ซึ่งตรงตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

คำวินิจฉัยของศาลปกครอง

แม้ว่า แอชตัน อโศก จะมีทางเข้าออกของโครงการตามกฎหมายแล้ว แต่ศาลปกครองกลางวินิจฉัยว่า ทางเข้าออกดังกล่าวไม่ได้ติดถนนสาธารณะ เนื่องจากเป็นที่ดินของ รฟม. และไม่ได้เปิดให้ประชาชนสัญจรทั่วไป จึงขัดกับวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน คือ เพื่อกิจการรถไฟฟ้า ดังนั้น การใช้ที่ดินของ รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ปี 2564 ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาว่า การที่ รฟม. อนุญาตให้ แอชตัน อโศก ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงมีผลให้อนันดาฯ ไม่สามารถใช้ที่ดินของ รฟม. ไปใช้ประกอบการขออนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ได้ นอกจากนี้ ศาลปกครองกลางยังพิพากษาให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างทั้งหมด 4 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับโครงการนี้ โดยมีผลย้อนหลัง หากแปลให้เข้าใจง่าย ๆ คือ “แอชตัน อโศก ต้องถูกทุบทิ้ง”

เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายร้ายแรง ทางอนันดาฯ ยื่นอุทธรณ์ต่อไปยังศาลปกครองสูงสุด โดยเมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งยืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง และใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างทั้งหมดของ แอชตัน อโศก

อนาคตของลูกบ้านแอชตัน อโศก

หลังจากศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษา อนันดาฯ เห็นว่า ผลแห่งคำพิพากษาดังกล่าว หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องทั้งหมดจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากหากหน่วยงานราชการผู้มีอำนาจหน้าที่ไม่เห็นชอบและอนุมัติ  แอชตัน อโศก ก็จะไม่สามารถก่อสร้างได้ตั้งแต่แรก และจะไม่เกิดความเสียหายอย่างร้ายแรงอย่างที่เป็นอยู่ ดังนั้น อนันดาฯ จึงกำลังดำเนินการเรียกร้องค่าเสียหายกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมด รวมถึงการประสานงานเพื่อเข้าพบผู้ว่าฯ กทม. และผู้ว่าฯ รฟม. เพื่อทวงถามความรับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดขึ้นภายใน 14 วัน (นับตั้งแต่วันที่ 27 ก.ค. 66)

มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคออกมาเปิดเผยว่า ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมโครงการแอชตัน อโศก มีสิทธิ์ได้รับคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย เนื่องจากสิ่งที่เกิดขึ้นคือ การสร้างอาคารผิดกฎหมาย ซึ่งเกิดจากรัฐไม่ปฏิบัติตามหน้าที่และไม่บังคับใช้กฎหมายตั้งแต่ต้น ปล่อยให้ผู้ประกอบการสร้างอาคารที่ผิดกฎหมาย ดังนั้น ผู้ที่ต้องออกมารับผิดชอบคือ ผู้ประกอบการ ซึ่งต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยให้ผู้บริโภคในทุกกรณี ส่วนการที่ผู้ประกอบการจะไปเรียกร้องกับหน่วยงานที่อนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นเรื่องคนละส่วนกัน

ศูนย์ทนายความเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคเปิดเผยว่า กรณีนี้ถือว่าผู้ประกอบการเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้บริโภคซื้อห้องแล้วอยู่อาศัยไม่ได้ตลอดไปตามวัตถุประสงค์ที่ซื้อ ผู้บริโภคที่ได้รับความเดือดร้อนมีสิทธิ์ยกเลิกสัญญา และขอให้บริษัทคืนเงินทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย ซึ่งเรื่องนี้มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคจะช่วยเหลือในเรื่องของการดำเนินคดีกับบริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการ

ยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่า แอชตัน อโศก จะถูกทุบทิ้งเมื่อใด เนื่องจากตามกฎหมายแล้วคดีดังกล่าวถือว่าเป็นที่สิ้นสุดแล้ว จึงเป็นเรื่องที่ต้องติดตามกันต่อไปว่า หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะรับผิดชอบและเยียวยาผู้ที่ได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง

ที่มา : Ashton Asoke, Ananda, DDproperty, Today, ThaiPBS, มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค

The post มหากาพย์แอชตัน อโศก สะเทือนวงการอสังหาฯ ศาลสั่งทุบคอนโดมูลค่า 6,400 ล้านบาท appeared first on #beartai.